上周六，朝青板塊的御翠園開盤。

這個“東四環(huán)的豪宅”，給出了一個讓很多買房人無法拒絕的價格：

單價75,000/平起。

價格一出，有朝陽的開發(fā)商大呼“天都塌了”。

據(jù)北京市住建委官網(wǎng)，御翠園共有9棟樓取得預售證，包括3棟高層、6棟聯(lián)排別墅，共473套房。

其中77套聯(lián)排別墅，396套高層產(chǎn)品，戶型為140、180㎡的大平層，擬售均價在9.07-9.97萬/㎡區(qū)間。

此次超低價開盤，開發(fā)商直接給了75折。

因此從上周五開始，御翠園的售樓處門口，買房人就已經(jīng)排長隊看房了。

業(yè)內(nèi)很多營銷人、媒體人都很感嘆，真是多年沒見過這個場面了。

上周五推出了第一批特價房，50套左右。

根據(jù)我們選房師的一手消息，上周五晚上就基本賣完了。

周末，又是排隊看房的場景，堪比海底撈排隊。目前從現(xiàn)場中介了解到的數(shù)字是：

周末兩天認購101套，成交金額15.6億。

也有不少媒體人慕名去現(xiàn)場實探了，反饋的基本都是一個字“等”：

day1

周六看房的人非常多，兩點半到現(xiàn)場取號，排隊到4點半左右，等了2個小時終于進去售樓處了。

售樓處里面人擠人，銷售不夠用，如果需要銷售講解，需要再等待1個小時以上。

day2

排隊時間相比周六略微縮短了一些，但是依舊需要一個銷售一次帶2-3組客戶，才能勉強接待。

現(xiàn)場非常嘈雜，買房人需要緊跟著銷售，否則聽不清講解。

能讓一個老項目翻紅，全新一期御翠園的價格，確實倒掛。

逸翠園和御翠尚府，作為這次出貨的御翠園的前期產(chǎn)品，今年以來二手成交價，大部分都在9萬多。

好的樓層小戶型甚至突破了10萬，大戶型最低成交價也要7萬9，再加上各種中介費和中間費用，價格普遍都要8萬以上。

并且，很多房齡已經(jīng)超過10年了。

這不止是妥妥的倒掛，并且是一種“砸盤”的表現(xiàn)了。

我們特意整理了這份成交明細：

我們快速給這個樓盤做了一些優(yōu)劣勢分析：

先說缺點：

1 御翠園的交付方式，是毛坯交付

相比于現(xiàn)在大部分精裝交付，御翠園需要業(yè)主自己裝修。

2 御翠園的拿地時間比較久

雖然這一點沒必要過多擔心，但在意土地年限的朋友，要結合這一點綜合考慮。

再說優(yōu)點：

1 這個樓盤基本上不需要等待

御翠園的交付時間是明年6月，現(xiàn)在實景園林已經(jīng)建好，樓間距夠開闊，品質(zhì)怎么樣，買房人可以參觀，自己去判斷。

2 御翠園的外立面不錯

用了大面積干掛石材外立面，這一點對比朝陽同價位的新盤，也是非常能打的。

其他新盤基本是10萬+才會選擇全石材立面。

3 它的單價，與朝陽新盤保持了足夠的價差，留足了未來的空間。

這樣一來，和二手房對比，御翠園不僅是大面積干掛石材外立面的新房，價格比二手房還低，以后賣的時候更有優(yōu)勢。

基本上可以這么說，這一次御翠園的開發(fā)商，是準備直接把新房當二手價賣了。

足夠給力的價格，往往不需要過多宣傳，就會傳到買房人的耳朵里。

當然價格的大殺器，和地段優(yōu)勢搭配，才是大招。

熱銷原因：豪宅板塊上新+踩中政策的節(jié)奏

御翠園所在的朝青板塊，在地產(chǎn)人眼中，屬于初代豪宅區(qū)。

房齡已經(jīng)15年左右的星河灣還能在豪宅圈有一席之地，跟朝青板塊的豪宅屬性，是分不開的。

東四環(huán)、朝青、豪宅小區(qū)準現(xiàn)房，其實每一項單獨拿出來都可以說是爆點。

不僅如此，御翠園東側就是9月份剛開通的地鐵3號線，體育中心站距離小區(qū)南門不到500米。

門口的姚家園公園，幾乎被御翠園包圍；

西南1.5公里是姚家園萬象匯‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍；

往南3公里是商業(yè)頂流朝陽大悅城；

往西3公里，朝陽站附近20萬方的萬象城在建。

有地鐵、有公園、有商業(yè)，這幾乎是城市豪宅能占據(jù)的所有屬性。

公開資料顯示，“御翠園”由長江實業(yè)集團旗下和記黃埔地產(chǎn)（北京朝陽）有限公司開發(fā)。和記黃埔從2001年開始即布局北京市場。

“御翠園”所在的姚家園項目地塊總面積約40萬平方米，為朝青板塊超大體量的豪宅小區(qū)。

御翠園此次開盤，被業(yè)內(nèi)廣為傳播的，除了一個周末101套的銷售數(shù)字，就是李嘉誠的出手時機。

作為樓市巴菲特，李嘉誠對樓市時機的把握，一向精準，甚至是風向標的存在。

往往一個營銷動作，都會被解讀為樓市信號。

此次御翠園開盤，恰恰選在了北京樓市新政之后，最近的市場表現(xiàn)可以用火爆來形容。

比如10月份北京二手房網(wǎng)簽超過1.7萬套，機構統(tǒng)計10月的實際成交量超過了2.5萬套，創(chuàng)下自2017年以來同期的最高記錄。

很多人解讀為“李超人”踩中政策的節(jié)奏，在市場預期抬頭之際，精準出貨。

或者我們也可以解讀為，這是開發(fā)商的誠意和買房人之間的一種“價值契合”。

否則1000萬+的豪宅客戶，挑剔的朝陽買家，沒有理由沖進售樓處還要排長隊，一個周末掃貨100套。

產(chǎn)品：總價邏輯+房齡新，降維打擊次新小區(qū)

① 140㎡三居兩衛(wèi)，這是御翠園最熱銷的戶型。

此次開盤140㎡只推出了一棟4號樓，一共18層，兩梯兩戶。

從小區(qū)平面圖上看是臨街樓棟，但實際臨近的姚家園北二路是一條小路，雙向兩車道，來往的車輛并不多。

據(jù)說開盤推出的54套特價房，當天就認購了45套，認購率83%。

后續(xù)還有小區(qū)南側的7、8號樓未售，感興趣的朝陽買家，可以繼續(xù)關注。

這個戶型勝在總價控制的好，千萬級別、大三居，是很多朝陽改善置換的共同需求。

我們對比了一下朝青板塊的其他次新小區(qū)，比如流速較高的華紡易城、天鵝灣，戶型和御翠園相當，價格相當，但是房齡老了10年以上。

優(yōu)勢都是比較出來的。

御翠園對朝青板塊的次新是個不小的打擊。

② 185㎡三居兩衛(wèi)，傳統(tǒng)的戶型，勝在景觀。

此次推出185㎡的5、6號樓位于小區(qū)的中間位置，南、北兩側大面積的園林，景觀是非常不錯的。

③ 345㎡聯(lián)排，妥妥的城市別墅。

五室兩廳四衛(wèi)，地上三層、地下一層，帶南向花園，地下6.6米的超高挑空，樓間距18米。

五環(huán)內(nèi)的城市別墅屈指可數(shù)，御翠園又是在東四環(huán)邊的地段，可以說是絕版產(chǎn)品了。

2600萬起步，邊戶的總價在3700萬左右，這個總價區(qū)間屬于頂豪范圍了。

空間尺度上可圈可點，我們先感受一下6.6米挑空帶來的空間感。